경기도는 시세를 제대로 반영하지 못해 불공평 과세의 원인이 되는 현행 공시가격제도에 대한 구체적 대안을 마련해 정부에 건의하기로 했다.

17일 도에 따르면 지난해 12월 출범한 경기도부동산정책위원회와 7개월 동안 정책과제 협의를 통해 현 공시제도의 문제점을 파악해 개선안을 마련했다.

도는 마련한 개선안을 이달 중으로 국토교통부에 정식 건의할 계획이다.

도가 제안한 공시가격제도 개선안은 모두 4가지로 ▲표준지·주택 조사·평가 권한 시도지사 위임 ▲비주거 부동산 공시제도 조속 시행 ▲주택 공시비율 80% 폐지 ▲고가 비주거용 부동산 등 가격조사 용역 추진 등이다.

먼저, 도는 정확한 부동산 공시가격 산정을 위해 표준지·주택 조사·평가 권한을 시도지사에게 위임하는 방안을 건의할 예정이다.

공시가격은 정부가 공식 인증한 부동산 가격으로, 국토부가 전국 표준 토지 50만 필지와 표준주택 22만가구를 선정해 단위면적당 가격을 조사해 매년 1월 1일 기준으로 발표한다. 

정부가 공시가격을 발표하면 각 기초자치단체는 이를 토대로 개별 주택과 토지의 개별 공시가격을 산정, 발표한다. 

이런 공시가격은 종합부동산세, 재산세, 건강보험료, 기초연금 등 각종 세금과 부담금 산정의 지표로 사용된다.

문제는 이런 공시가격이 부동산 유형과 가격에 따라 시세반영을 못해 공정 과세가 이뤄지지 않는다는 점이다.

실제 경기도가 지난해 도내 부동산을 대상으로 공시가격 대비 시세반영률을 분석한 결과, 부동산 유형별로 단독주택 51.6%, 공동주택 66.9%, 토지 64.4%에 그쳤다.

이같은 현상은 부동산 가격대에서도 마찬가지다.

단독주택은 9억원 이상 48.3%, 3억원 이하 56.1%인 반면 아파트 9억원 이상 58%, 3억원 이하 68.4%로 나타났다. 

토지도 마찬가지여서 ㎡당 300만원 이상은 50.8%, 10만원 이하는 73.6%로 가격이 낮을수록 더 높은 과세기준 적용을 받는다.

이는 기간과 인원부족으로 정밀 조사와 평가가 제대로 이뤄지지 않고 있기 때문으로 풀이된다.

이에 따라 도는 시도지사에 표준지·표준주택 조사·평가 권한을 위임하고, 국토교통부는 이를 검증하는 방식으로 역할을 분담한다면 공정한 공시가격 산정이 가능할 것으로 판단하고 있다. 

비주거 부동산 공시제도의 조속한 시행도 필요하다.

현행 제도는 상가나 업무용 오피스텔 등 비주거용 부동산은 공시가격이 없어 각 지자체와 국세청이 산정하는 '시가표준액'과 '기준시가'를 기준으로 세금을 부과해, 실거래가격 반영에 한계가 있다.

또, 동일한 건물이라도 1층과 2층 등 층별로 실거래가가 다른데도 동일한 기준으로 세금을 부과하는 것도 문제다. 

실제 A시 소재 B상가의 경우 분양가는 1층이 ㎡당 864만원으로 가장 높지만 분양가 대비 시가표준액은 16%에 불과했다. 

반면 지하 1층의 분양가는 ㎡당 79만원으로 분양가 대비 시가표준액이 136%에 달했다.

이를 개선하기 위해 정부가 2016년 비주거용 부동산도 공시가격을 발표하도록 법을 개정했지만 현실적 어려움으로 아직도 시행되지 못하고 있다. 

주택가격 공시비율 80%도 폐지해야 한다는 지적이다. 

공시비율은 평가금액에 일정비율을 곱하는 것을 말하는데 토지는 산정가격을 그대로 공시하는 반면 주택은 공시비율 80%를 적용한다.

이로 인해 토지와 건물을 합친 주택의 공시가격이 오히려 토지보다 싼 역전현상이 발생한다.

실제C시 소재 D주택의 경우 2019년 주택공시가격은 7억원인 반면 토지 공시가격은 8억원이었다. 

이에 따라 경기도는 도내 고가 비주거용 부동산 등에 대해 전문기관에 가격 조사 용역을 추진할 계획이다. 

이는 고가 부동산 거래가 거의 없고 특히, 비주거부동산의 경우 평가 작업이 힘들어 실거래가 파악이 어렵기 때문이다. 

경기도는 용역을 통해 비주거 부동산 가격의 투명성과 형평성을 확보한다면 공평과세의 기반을 다지고 도민의 신뢰도 회복할 수 있다고 설명했다.