이번 정부가 적폐청산과 함께 시작된 것이 집값 안정이란 미명하에 투기억제 정책이 시작됐다.

필자 저서에서(땅 가진 거지 부자 만들기 1) 2018년 말경이면 집값은 내림세로 돌아설 것이라고 진단한 바 있다.

이번 정부 들어서 지난 1년간 각종 규제는 (종합선물 셋트)로 규제에 규제를 더한 정책으로만 일관하고 있다. 

소비 심리는 크게 위축됐는데도 유독 서울 집값(APT) 강남을 넘어 강북으로 번지고 있다.

자본주의 원칙에 있어 시장자율 정책이 우선임에도 정부가 주도적으로 개입한 결과가 이처럼 왜곡되고 있음인데 무엇보다 정책 혼선이 가히 해프닝이 아닌지 묻고 싶다.

원인은 뒤에서 짚어보고 먼저 규제 용어부터 자세히 알아보자.

일반 시민(국민)들은 자고나면 외치는 규제 두, 세가지 정도는 알고들 있을 것이다.

첫 번째, LTV (Loan To Value ratio) 주택담보대출비율 주택가격을 평가해 주택담보 대출이 어느 정도인지 나타내는 비율을 말한다.

두 번째, DTI (Dabt To Income ratio) 총부채상환비율 주택을 구입할 때 주택담보대출 뿐만 아니라 총부채비율까지 살피는 것을 말한다.

주택담보 대출시 연간 상환해야 하는 금액을 연소득의 일정 비율로 제한하는 것을 말한다.

세 번째가 DSR (Debt service ratio) 총부채원리금상환비율 주택 대출 외에 모든 신용대출까지 합산 한 것을 말한다.  즉 주택담보 대출 시 연간 원리금 상환액과 기타 부채의 연간이자 상환액을 합한 연 소득으로 나눈 비율이다.

네 번째가 DTA (Debt To Asset ratio) 자산대비부채비율 규제라기보다 대출자의 상황을 나타내는 참고지표로 DTA가 100% 이하면 부채대비 자산이 충분한 수준을 말한다. 

다섯 번째가 LTI (Loan To Income ratio) 소득대비대출비용 개인사업자의 가계대출과 영업이익으로 근로소득을 나누는 것을 말하며 자영업자 부채분석 등으로 사용된다.

여섯 번째가 RTI (Rent To Interest ratio) 임대업이자상환비율 주택담보 인정비율 대출 심사규제 비율로 활용하며 연간 임대소득에서 연간 이자비용으로 나눈 비율이다.

일반인들은 외울 수도 없을 정도로 각종 규제로 뒤 덥혀 있다.

그런데도 왜! 유독 서울 주택(APT) 값만 계속 오른단 말인가 이제 그 원인을 분석해 보자.

첫째는 수요와 공급이 맞지 않기 때문이다.

우리나라 자가주택자 비율이 2017년 연말 대비 61%선인 반면 (선진국 평균 66%) 서울의 자가 비율은 48%선으로 전국 평균에 크게 못 미치고 있다.  

1-2인 가구수가 30%선이 넘고 있고, 지역에 따라서는 절반에 육박하고 있다. 

통계로 볼 때 연간 7만가구 정도가 공급돼야 하나 최근 몇 년간 연 2만가구 정도의 공급이 이뤄져 왔다.

결국 공급이 부족하니 오를 수 밖에 없는 요인이 발생했고 투기수요 억제를 재건축 제한으로 공급에 차질을 빚고 있다.

그 다음이 서울시 조례의 탄력 적용 문제다.

MB정부 시절 뉴타운(35층이상) 플랜을 막으면서 층고 제한에 집착한 나머지 공급을 막고 있다 할 것이다.

35층을 고집할 것이 아니라 지역에 따라 45층, 50층, 55층 규제를 완하한다면 같은 면적(토지) 위에 150%이상 주택 공급이 가능하다.

정치이론에 매몰될 것이 아니라 현장을 제대로 판단하라는 것이다.

최근 정부에서 그린벨트를 해제해 30만 가구를 공급하겠다고 밝혔다. 하지만 그린벨트 해제는 신중을 기해야 한다.

앞으로 친 서민 정책과 신혼희망타운 건설에 집중해야 하는 과정에 있다.

마지막으로 행정의 지나친 시장개입에 있다.

필자는 이번 정부가 집값을 잡겠다는 것이 지나치게 조바심이 있었지 않았나 싶다.

현재 서울 주택(APT) 가격은 버블이 분명하다. 다시 보면 인플레이션 현상이 일고 있다 할 것이다.

단순 30만 가구 공급에 급조하지 말고 서울시 현 시장이 밝혔듯이 여의도 재건축 경우 층고에 연연하지 않겠다고 했다. 

정부가 지자체에 협조할 것은 해 주는 것이 윈-윈하는 것이다.

전재천 부동산 전문 칼럼니스트 겸 JNP토지개발정책연구소장