토지투자, 지방으로 눈 돌려라
토지투자, 지방으로 눈 돌려라
  • 김정수
  • 승인 2018.08.23 16:10
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올 상반기 전국 지가 및 아파트값 변동률./사진=한국감정원.직방
올 상반기 전국 지가 및 아파트값 변동률./사진=한국감정원.직방

서울 거주자의 지방 토지 매입 비율이 매년 늘고 있다.

올 상반기 지방의 토지를 매입한 사람들 가운데 서울거주자가 10.4%로, 2015년 9.54%보다 0.86%포인트, 2017년 10.17%보다 0.23%포인트 증가한 수치다.

서울에 고인 유동성이 지방의 토지 매입으로 이어지면서 전반적인 지가 상승을 이끌고 있다는 분석이다.

올 상반기 전국 토지의 월평균 거래량은 9만4,400 필지로, 이중 9,815건이 서울거주자에 의해 이뤄졌다.

지역별로 살펴보면 경기도가 20.8%로 가장 많았고, 강원도가 15.9%로 뒤를 이었다.

즉, 서울부자들이 타 지역에 원정 투자하고 있는 것이다. 

이번 정부들어 남.북 화해무드(비핵화) 관련 협의가 진행되면서 토지거래가 가장 적었던 강원지역이 외지인의 활발한 투자처로 가속화하고 있다 할 것이다.

남북화해무드가 활발한 토지거래로 이어지고 있는 셈이다.

실제, 남.북 근접 지역인 경기북부, 파주, 문산, 강원도 철원과 고성지역에 저 평가된 토지거래가 활발하다.  

그동안 지역간 발전 불균형으로 토지거래가 적은 지역이다. 

하지만 강원지역은 지난 2월 평창 동계올림픽을 계기로 전철과 도로 확충으로 인한 접근성이 좋아져 서울이나 수도권 동.남.북부에서 60㎞-100㎞로 1시간대이고, 강릉.속초.양양 등이 1시간 30분대로 단축됐다.

또 앞서 지난 1월 발표된 춘천시 동면 일대 소양강 댐의 수열에너지를(심층냉수) 이용한 융복합 클러스터 산업단지와 같은 개발호재도 토지거래량을 늘리고 있다.

산업단지는 99만5000㎡(약30만평)로 2018년 착공에 들어가 2022년 완공 예정이다.

이에 따른 기대 효과는 유치 예상기업 67개사에 신규일자리 창출 5,517명, 생산유발효과 약 4조원, 지방세 세수 증가 220억원 등으로 추산된다.

여기에 바이오 빅데이터 등 4차 산업 시설이 수도권 규제를 피해 강원도로 이주하고 있다.

특히 강원도지역 시. 군이 산업체 유치에 적극 나서면서 인구증가로 이어지고 있다. 

종전 선언이 이뤄진다면 강원도지역은 도청 소재지인 춘천을 거점으로 하는 원주와 해안 지역인 강릉. 양양. 속초. 고성 등에 중.장기적인 안목으로 투자한다면 마지막 승부처가 될 것이다.

필자가 늘 강조하지만 토지투자에 있어서 묻지마식 투자는 절대 금물이란 점을 잊어선 안된다. 

1970-1990년대 까지는 개발도상국의 극한 발전으로 토지. 주택가격 상승폭이 높았고 양도 과정에 세율이 아주 낮은 편으로 투자자 수익으로 년간 20-30% 이상 수익이 가능했다.

2000년대 이후 양도가액의 최소구간 16%-48%까지 차익의 절반에 해당하는 세율이 부과됨으로 소득이 그리 높지 않다.

또한 개발 불가한 토지를 잘못 매입할 경우 애물단지로 평생이 아닌 대를 물리는 그야말로 '땅 가진 거지'가 될 수 있다. 

독자들께선 전문가가 아니므로 작은 금액으로 투자를 할지라도 필자와 같은 전문가에게 충분한 상담을 받으라고 권고하고 싶다. 

토지 투자는 소득이 높은 반면 인.허가 부재시에는 리스크가 너무 크기때문에 꼭 전문가와 의논하라는 것이다. 

가끔 필자 연구소를 찾는 독자들 중에는 몇 천만원 정도 적은 금액 (가용 돈)으로 투자가 가능한지 상담.문의하는 경우가 있는데 적은 금액으로도 틈새(투자처)는 있다.

필자는 강원도 춘천시 신북읍 발산리 723번지 일대 맥궁터 타운하우스(펜션형) 부지조성 토목 완료한 상. 하수도, 우수관. 전기. 통신. 관로 공사와 도로 포장까지 완성해 언제든 하우스 건축이 가능한 토지를 평당 55만원 분양중이다.

평균 660㎡(200평) 미만으로 1억원 선이므로 대출을 50% 받는다면 5천만원 정도의 금액으로 은퇴 후나 당장이라도 세컨드하우스.펜션 등으로 활용 가능하다.

기반시설을 모두 갖추고 있어 자금 능력에 맞게 소규모 주택을 건축해 사용하다가 나중에 상황에 맞게 규모를 확대하면 된다.

호반의 도시 미래발전 가능한 남. 북 경협의 꿈의 도시인 것이다.

독자분들께 많이 듣고 많이 보고 전문가와 수시로 의논할 수 있는 관계를 형성하라고 권장한다. 

전재천 부동산 전문 칼럼니스트 겸 JNP 토지개발정책연구소장


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