대한민국 기상관측 사상 최고로 덥다는 보도가 연일 이어지고 있다.
수온이 40도를 넘기는 폭염속에 필자는 새벽녘에 연구소에 들려 최근 토지매입 과정을 지필하면서 앞으로의 방향을 독자들과 함께하려 한다.
필자의 저서 '땅 가진 거지 부자 만들기 2' 의 33쪽 새로운 수익형 렌탈하우스란 제목의 춘천시 신북읍 발산리 723번지외 일대 1만3,223㎡(약4,000여평) 전.임 등이 지난해 11월 공사(토목) 시작해 현재 도로 포장을 마무리하는 과정이다.
올 여름 기상관측 사상 111년만에 가장 덥다는 관측과 반대로 지난 겨울은 40여년 만에 가장 추웠다. 때문에 올해 1~2월 공사는 아예 할 수가 없었다.
토목공사 기간인 인허가(개발행위허가) 2개월 공사기간 4개월 등 6개월이면 3만3,000㎡(10,000평) 미만은 가능하다.
하지만 필자는 인허가 과정에 민원 발생으로 4개월을 소요했고, 토목공사과정에 추위때문에 2개월 더 늘어나 결국 10개월 만에 완료했다.
필자 연구소에서 실시하고 있는 미래토지정책포럼이 매월 마지막 주 목요일 실시하고 있다.
9월, 10월(9회-10회차) 모임 중 춘천 타운하우스 현장에서 포럼을 개최할 예정이므로 독자들에게도 사전에 공지할 예정이다.
임.전.답 상황에서 주택 건축이 가능한 상.하수도, 우수관, 전기, 통신 등 토목이 완료된 반듯한 택지를 현장에서 보고 강의를 듣는다면 토지개발의 진수를 볼 수 있을 것이다.
또한 필자는 화성시 팔탄면 노하리 500-24 일대 1차 빌라 15가구 준공에 이어 2차 19가구 건축공사를 이달 착공 예정이다.
최근 지난 달 20일 경기도 광주시 곤지압읍 신대리 일대 옛 정신병원이 있던 토지 6만9,850㎡(2만1,200평)을 자본주와 함께 매입 계약을 체결했다.
2만3,000㎡(약7,000여평)씩 1-3차로 나눠 개발계획을 세우고 있다.
지역분석을 통한 주택, 물류, 공장 등 다양한 분석을 통해 사업성 면에서 어느쪽이 높은 지와 분양 소비가 빠른 방향으로 가닥 잡을 것이다.
주택 수요가 있다 하더라도 평수와 가격대를 분석해야만 한다.
일반 주택과 빌라 중.고급형으로 테라스하우스 등 토지개발은 지역과 시장 분석을 제대로 하지 못하면 투자 대비 자금 회수가 늦어져 사업성이 낮아지므로 결국 토지를 낮은 가격에 매입했더라도 사업 성공이 어렵다 할 것이다.
필자가 반복적으로 되뇌이는 말은 작금의 시대는 땅을 샀다가 팔아서 수익이 나는 시대가 아니라고 지적해 왔다.
차익에 양도 세율이 50%대가 넘어서 투자 대비 이자를 계산하고 나면 실제 소득이 나오지 않기 때문이다.
그러기에 토지주(자본)와 전문가를 통한 지주공동 사업을 통한 토지개발을 통한 수익구도를 만드는 것이다.
미래토지정책포럼 참여를 통해 지식을 쌓기 바란다.
전재천 부동산 전문 칼럼니스트 겸 JNP 토지개발정책연구소장
