필자는 이번 칼럼에서는 모 일간지 사설에 땅값 급등 걱정스럽다 라는 제목이 눈에 띄었다. 

특별한 내용이기 보다는 우리 경제가 전반적으로 활력을 잃고 있는데 땅값은 가파르게 오르고 있다며 국토부, 공시기준을 설명하는 내용이다.

올해 상반기 전국 땅값 평균이 2.5% 올랐다며 글로벌 금융위기 직전인 2008년 상반기 2.72% 이후 10년 만에 가장 큰 폭으로 전국 지가지수는 지난 1년 사이 4.8% 올라 같은 기간 소비자 물가상승률 1.49% 크게 웃돌았다.

이 사설의 결론은 일반 경제 성장률이나 설비 자산 증가율에 비해 토지 자산 증가율이 매우 높다고 말한다. 

또 주택 원가에서 땅값이 차지는 비중이 40-50%로 높아, 땅값이 뛰면 집값도 오를 수 밖에 없다고 주장했다. 

현실적으로 국민 개인소득과 OECD 가입 국가별로 살펴본다면 그리 걱정할 수준이 아니다.

수치의 비교가 한쪽에 치우쳐 있어 나온 수치다.

이에 필자는 토지개발 전문가로서 주택 가격에 토지 원가를 종목별로 분석해 보겠다. 

먼저 일반주택 (전원주택 포함) 대도시와 중. 소도시를 벗어난 전원마을 등을 구분해야 한다.

대도시 경우는 대지 가격이 3.3㎡(평당) 500-1,000만원 이라면 330㎡(100평)는 5억원에서 10억원이 된다. 

50% 건폐율에 150% 용적률, 건축면적 330㎡(100평)에 165㎡(50평)씩 3층까지 지으면 된다.

이때 평균 건축비는 주택일 경우 평당 450-550만원을 보고 있다.

3.3㎡(평당) 500만원으로 계산하면 7억5,000만원이다. 

대지 가격이 5억원인 반면 건축비가 7억5,000만원 선으로 40% 선이라고 보는 것이 합당하다.

반면 APT 가격을 완전히 다른 계산법이 적용된다.  층고가 15-35층 50층 이상 올라간다. 

대지 비율이 분양가에서 차지하는 비중은 10-15% 대라고 봐야 한다. 

1기 신도시는 30년이 가까이 되었으나 비교가 안 될 것이다.

최근 대형 도시로 탈바꿈한 수원 광교 신도시를 예로 든다면 경기도시공사에서 공급한 택지(APT) 가격이 분류별로 다르지만 대략 공급가격 평균이 800만원 선이다. 

평균수용가격은 3.3㎡당 127만원으로 7배 높은 금액이다. 

물론 여기에는 도로, 상. 하수도, 통신, 학교 등 기반시설이 들어가므로 토지 조성 과정에 비용이 들어가, 지역편차는 있지만  3.3㎡당 평균 100만원선 정도 책정하면 된다.

개인들에게 분양된 APT 경우 전용 84㎡(33평형) 평당 분양가 최초 1,300만원에서 (4억2,900만원) 최근 1,700만원까지 올랐다.

최초 분양가로 계산하면 84㎡×1,300만원= 4억2,900만원. 건축비는 3.3㎡당 400만원 정도이다.

총 건축비는 84㎡×400만원 = 1억9,200만원. 대지 평균 지분율은 40㎡-45㎡로 평균 43㎡(13평)정도로 건축원가는 1억4,000만원 정도. 총 분양 원가 개념으로 2억9,600만원 선이다. 

결국 APT 84㎡(33평형) 마진율은 1억3,300만원이 된다.

물론 필자가 지적하는 것이 최소 기업 분양가를 설명한 것이고 현실은 더 높았다. 

기업 마진율은 최소 25%-30%이상 이다. 반면 분양가의 토지가격 비율은 25% 선이다. 

결국 아파트나 주택에서 기업 마진율이 차지하는 토지가격비율보다 높다는 것이다.

일반 주택과는 완전히 다른 비율로 나타나고 있다.

필자는 과거 반값아파트의 실현 가능성에 대해 언급한 적이 있다. 가능한 얘기다.

기업마진율을 줄이고, 땅값비율을 낮추면 반값아파트는 실현가능하다.

사설에서 설명은 일반주택지, 근생(근린생활시설)을 중심으로 판단하고 있다. 

하나 더 짚을 것은 서민 주택이라 하는 빌라단지를 설명한다.

층고가 4층으로 제한되어 있어 토지 비율이 매우 높다. 

흔히 도시지역이 아닌 비도시지역의 계획관리지역이나 자연녹지지역, 보전관리지역에 많이 들 건축하게 된다.

토지비용이 적게 들어 분양가를 낮게 책정할 수 있어 서민 주택으로 불려지고 있다. 

비율을 살펴보면 계획관리지역의 건폐율 40%, 용적률 100%, 건축면적 330㎡(100평)에 132.23㎡(40평)을 앉힌다.

엘리베이터, 계단 등을 19.83㎡(6평) 빼고 나면 211㎡(64평)을 양쪽으로 나눠 52.89㎡(16평)에다 확장 16,53㎡(5평)을 더한 실면적 69.42㎡(21평)에 방3, 거실, 주방, 욕실 등 작게 건축할 수 있다,.

또 방2, 거실, 주방, 욕실 등 방을 크게 건축하는 등 식구 수에 따라 선택하기도 한다. 

대지면적은 41.25㎡(12.52평) 이다.

자연녹지지역 그 외 관리지역은 건폐율 20% 용적률 80%로 높이는 4층 가능하다. 

건축 바닥 면적이 반으로 줄어드나 수분양자 입장에선 대지 793㎡(24.5평)을 확보해 쾌적한 공간을 활용할 수 있는 이점이 되기도 한다.

여기에서 독자들께 건축업계 비밀을 알린다. 

비도시 지역이라 해도 세대수가 많으면 재건축 할 때 주거지역 1종으로 분류돼 빌라가 아닌 아파트(APT) 단지가 형성될 수 있어 빌라는 사는 순간 손해 본다는 생각들을 하지만 그렇치가 않다.

1-2개동 빌라는 집단주택(APT) 허가를 받을 수 없으나, 빌라단지 전체 대지 면적이 15,179㎡(5,000평) 이상이라면 30년 이상 세월이 흘러 재건축에 들어갈 땐 황금토지로 변해 있다는 점 즉, 집단주택(APT)를 건축할 수 있는 부지로 전환된다는 것을 유념하시기 바란다.

용어들이 좀 어렵긴 해도 필자 저서 땅 가진 거지 부자 만들기 1,2  꼭 읽어 보시기 바란다.

많은 실제 정보가 공유하고 있음을 알 것이다.

전재천  부동산 전문 칼럼니스트 겸 JNP 토지개발정책연구소장