정부의 강력한 규제에도 불구하고 유독 서울만 주택(APT) 가격이 오르고 있다.
소위 특권층 지역인 강남 3구(강남.서초.송파)가 아니라도 용산구 지역은 지난 1분기 127㎡ 14억7000만원에 거래되던 것이 지난달 2분기 15억7000만원으로 1억원 올랐다.
관악구 지역도 59㎡(18평)가 5억8000만원까지 상승하고 있다.
하지만 경기도 일부 지역을 제외하고는 대부분 내림세로 돌아섰고, 다른 지방은 미분양이 늘어나고 있으며 전세가율도 분양가 대비 50%대로 추락하고 있다.
주택시장이 침체기에 들어갔음을 알 수 있는 대목이다.
왜 이런 현상이 문제인지 그에 답(해결책)은 있는 것인지 독자들과 함께 생각했으면 한다.
자유 민주주의 국가는 자본주의 원칙과 시장 경제를 근본으로 하고 있다.
즉 자율적 규제를 기본으로 해야 한다는 것이다.
건전한 국가 시스템은 소득 상위 20% 중위 60% 하위 20%의 균형이라 할 수 있다.
현재 우리나라 국민들은 국제사회 기준의 중위는 50%대이다.
그러나 설문조사에서 중위층 절반 이상(55%)은 하위계층으로 생각하고 있다는 것이다.
그렇다면 국민들의 생각의 기준은 상위 20% 중위 25% 하위 55%로, 3만불 (선진국) 시대에 국민 절반 이상이 "나는 가난하다" 라고 생각한다는 것이다.
현재 젊은이들 중에 공시생(공무원시험준비생)이 넘쳐나고 있다. 보장과 안정적이란 이점 때문일 것이다.
하지만 공무원 사회는 시스템에 의한 반복적 업무 속에 창의성이 결여돼 있다.
진취적 사고를 가진 젊은이들은 공무원보단 기업을 선택한다. 변화가 없는 사고에선 새로운 것이 나타날 수 없기 때문이다.
공무원 초임에서 10년차가 연봉 2600∼3000만원 (9급기준) 월 220∼250만원 수입으로 월 얼마를 저축할 수 있겠는가.
월 100원을 저축한다면 연 1200만원 10년 후 1억2000∼1억5000만원 정도이다.
서울 변두리 최소형 59㎡(18평) 5억원대인데 도대체 몇 년을 저축을 해야 마련할 수 있는가?
20년 아니 30년이 걸려야 최소형 집하나 마련하기 어렵다는 것이다.
일본의 잃어버린 20년을 잘 새겨봐야 한다.
1992년부터 1995년까지 주식은 휴지가 되었으며 주택(APT) 50% 하락 상가는 평균 60% 하락 후 2015년까지 20년간 지속됐다.
2012년 10월 제시한 아베 총리의 경제회복 정책인 아베노믹스는 ①무제한 양적완화 ②공격적인 재정지출 ③구조개혁 따로 따로 실시하면 효과가 없다며 3가지 정책을 거의 동시에 추진하겠다고 선언한 내용으로 2015년까지 20년간 불황을 겪고 나서 2016∼2018년 회복되어 일자리가 넘쳐나고 있다.
우리나라 현실은 어떠한가?
과연 서울 주택(APT) 가격이 정상인가 의문을 가질 수 밖에 없다.
일본 1990년대 초 주택가격이 버블이었다는 것을 우리는 보고 느꼈을 것이다. 한순간 반 토막으로 내려앉는 것도 느꼈을 것이다.
최저 임금이 상향되면 물가도 오른다. 시급이 올라가니 물가를 올릴 수 밖에 없다.
결국 인플레이션(inflation)으로 원화 가치가 떨어지게 된다.
수출에 의존한 우리나라는 수출 단가를 올려야 하고 결국 국제 경쟁력 저하로 중소기업 마져 해외 이전으로 일자리는 갈수록 줄게 된다는 의미를 왜 인식하지 못하는가
행정의 지나친 개입은 시장경제 원리를 외면한 과도한 행정으로 왜곡되는 것이다.
물가가 연간 2%가 오르면 10년 20%가 오르므로 그에 따른 인건비 등이 연동되는 것이고 20%의 자본 가치는 낮아지는 것이다.
1980년대 중반 서울 주택(APT) 59㎡(18평) 평균가격 7000∼8000만원 정도였다.
현재 5억원대로 그만큼 화폐의 가치가 낮아졌다는 것이다.
30년전 10억원 재산이면 부자라고 했다. 집 한 채가 5000만원∼1억원선에 자가 주택을 가질 수 있었기 때문이다.
하지만 현재 기본이 5억원∼10억원을 상해하고 있으니 과연 거품이 아닐 수 없다는 것이 필자 생각이다.
지역에 따라 15∼30% 까지 거품이라 할 수 있다.
서울 강남권에서는 84㎡∼127㎡가 수십억원에 이르고 있다.
지나친 규제와 통제가 양극화를 더욱 심화시키고 있다 할 것이다.
전재천 부동산 전문 칼럼니스트 겸 JNP 토지개발정책연구소장
