경매 시 인도(명도), 철거, 퇴거 개념
1. 머리글
법원 경매에서 부동산을 낙찰 받으면 당해 부동산을 인도 받아야 비로소 사용수익을 할 수 있다. 따라서 낙찰자는 인도, 철거, 퇴거의 개념을 알아야 한다.
2. 인도
인도란 물건에 대한 직접적 지배, 즉 점유를 현상 그대로 이전시키는 것을 의미하는 것으로 강제집행을 하게 되면 현재 있는 상태 그대로 점유이전을 시키게 된다. 즉 목적물이 동산이든, 토지이든, 건물이든 가리지 않고 언제나 인도의 용어를 사용할 수 있고, 주의할 것은 인도는 강제집행에 있어서 현상 그대로의 점유이전을 의미한다는 점이다(사법연수원, 민사실무2, 2017년, 85).
구민사소송법하에서는 명도라는 용어를 사용하였으나(구민사소송법 제690조 제1항), 현행 민사집행법 제258조 제1항은 ‘명도’라는 개념을 따로 인정하지 않고 ‘인도’의 개념에 포함시키고 있다.
건물인도청구에서 직접점유자와 간접점유자가 있는 경우에 누구를 상대로 하여야 할 것인가. 대법원 1969. 2. 4. 선고 69다234 판결은 불법점유를 이유로 한 명도청구에서는 오직 현실로 불법점유를 하고 있는 자만을 상대로 하여야 한다고 한다. 다만 대법원 1983. 5. 10. 선고 81다187 판결은 명도하기로 약정을 한 경우에는 간접점유자에 대해서도 명도를 청구할 수 있다고 한다(판결요지 : 불법점유를 이유로 한 건물인도청구를 하려면 현실적으로 불법점유하고 있는 사람을 상대로 하여야 할 것이나 그렇지 않는 경우에는 간접점유자를 상대로 인도를 청구할 수 있다.). 불법점유를 이유로 하여 그 명도 또는 인도를 청구하려면 현실적으로 그 목적물을 점유하고 있는 자를 상대로 하여야 하고 불법점유자라 하여도 그 물건을 다른 사람에게 인도하여 현실적으로 점유를 하고 있지 않은 이상, 그 자를 상대로 한 인도 또는 명도청구는 부당하다(대법원 1999. 7. 9. 선고 98다9045 판결). 점유보조자(임차인)를 상대로 하여서는 아니 된다(기각사유이다).
3. 철거
현재 상태를 변경시켜야 할 필요성이 있는 경우, 예컨대 지상건물을 철거해야만 한다든지, 아니면 지상수목을 수거해야 할 경우에는 인도청구소송의 승소 판결만으로는 소기의 목적을 달성할 수 없게 되어 소기의 목적을 달성하기 위하여는 인도청구 승소 판결문 외에 반드시 강제 집행을 위한 별도의 철거 판결이나 수거 판결을 받아야 한다. 즉 토지의 인도를 명한 판결의 효력은 그 지상에 건립된 건물이나 식재된 수목의 인도에까지 미치는 것이 아니고 또한 위와 같은 건물이나 수목을 그대로 둔 채 토지에 대한 점유만을 풀어 채권자에게 인도할 수도 없는 것이니, 집행관으로서는 지상에 건물이 건축되어 있거나 수목이 식재되어 있는 토지에 대하여는 그 지상물의 인도, 철거 등을 명하는 판결이 따로 없는 이상 토지를 인도하라는 판결만으로는 그 인도집행을 실시할 수 없다(대법원 1986. 11. 18.자 86마902 결정).
토지 위에 있는 정착물의 구분에 따라, 건물에 대하여는 "철거(撤去)", 수목·입목 등에 대하여는 "수거(收去)", 분묘에 대하여는 "굴이(掘移)", 정착되어 있지 않은 물건의 철거를 요하는 때에는 "취거(取去)"라는 용어를 사용하는 것이 관례이다(사법연수원, 민사실무2, 2017년, 86).
4. 퇴거
퇴거란 건물점유자의 점유를 풀어 그 건물로부터 점유자를 쫓아내고 아울러 그 건물 내에 있는 점유자의 살림을 반출하는 것을 의미한다. 인도와 비슷하나, 퇴거는 점유의 해제만으로 집행이 종료되고 점유의 이전으로까지 나아가지는 아니한다는 점에서 구별된다. 퇴거를 명하는 전형적인 경우는 소유자를 상대로 철거를 구함에 있어 소유자가 아닌 세입자 등 제3자가 점유하고 있는 경우 그 점유자를 상대로 퇴거를 구하는 것이다.
즉, 건물의 소유자가 그 건물의 소유를 통하여 타인 소유의 토지를 점유하고 있다고 하더라도 그 토지 소유자로서는 그 건물의 철거와 그 대지 부분의 인도를 청구할 수 있을 뿐, 자기 소유의 건물을 점유하고 있는 자에 대하여 그 건물에서 퇴거할 것을 청구할 수는 없다(대법원 1999. 7. 9. 선고 98다57457 판결). 판례는 건물철거 의무에는 퇴거 의무도 포함된 것으로 보므로 철거를 구하면서 그 의무자에게 별도로 퇴거를 구할 필요는 없다는 것이다(사법원수원, 민사실무1, 2017년, 65).
건물이 그 존립을 위한 토지사용권을 갖추지 못하여 토지의 소유자가 건물의 소유자에 대하여 당해 건물의 철거 및 그 대지의 인도를 청구할 수 있는 경우에라도 건물소유자가 아닌 사람이 건물을 점유하고 있다면 토지소유자는 그 건물 점유를 제거하지 아니하는 한 위의 건물 철거 등을 실행할 수 없다. 따라서 그때 토지소유권은 위와 같은 점유에 의하여 그 원만한 실현을 방해당하고 있다고 할 것이므로, 토지소유자는 자신의 소유권에 기한 방해배제로서 건물점유자에 대하여 건물로부터의 퇴출을 청구할 수 있다. 그리고 이는 건물점유자가 건물소유자로부터의 임차인으로서 그 건물임차권이 이른바 대항력을 가진다고 해서 달라지지 아니한다. 건물임차권의 대항력은 기본적으로 건물에 관한 것이고 토지를 목적으로 하는 것이 아니므로 이로써 토지소유권을 제한할 수 없고, 토지에 있는 건물에 대하여 대항력 있는 임차권이 존재한다고 하여도 이를 토지소유자에 대하여 대항할 수 있는 토지사용권이라고 할 수는 없다. 바꾸어 말하면, 건물에 관한 임차권이 대항력을 갖춘 후에 그 대지의 소유권을 취득한 사람은 민법 제622조 제1항이나 주택임대차보호법 제3조 제1항 등에서 그 임차권의 대항을 받는 것으로 정하여진 ‘제3자’에 해당한다고 할 수 없다(대법원 2010. 8. 19. 선고 2010다43801 판결).
5. 결론
법정지상권이 없는 대지를 낙찰 받은 경우 그 지상에 건물이 존재한다면 낙찰자는 건물소유자를 상대로 철거 및 대지인도, 부당이득금반환청구소송을, 세입자에 대해서는 퇴거 소송을 하는 것이다.
[진짜경매 명도소송·법정지상권·유치권] 책 참고, [법무법인 강산]
1. 머리글
법원 경매에서 부동산을 낙찰 받으면 당해 부동산을 인도 받아야 비로소 사용수익을 할 수 있다. 따라서 낙찰자는 인도, 철거, 퇴거의 개념을 알아야 한다.
2. 인도
인도란 물건에 대한 직접적 지배, 즉 점유를 현상 그대로 이전시키는 것을 의미하는 것으로 강제집행을 하게 되면 현재 있는 상태 그대로 점유이전을 시키게 된다. 즉 목적물이 동산이든, 토지이든, 건물이든 가리지 않고 언제나 인도의 용어를 사용할 수 있고, 주의할 것은 인도는 강제집행에 있어서 현상 그대로의 점유이전을 의미한다는 점이다(사법연수원, 민사실무2, 2017년, 85).
구민사소송법하에서는 명도라는 용어를 사용하였으나(구민사소송법 제690조 제1항), 현행 민사집행법 제258조 제1항은 ‘명도’라는 개념을 따로 인정하지 않고 ‘인도’의 개념에 포함시키고 있다.
건물인도청구에서 직접점유자와 간접점유자가 있는 경우에 누구를 상대로 하여야 할 것인가. 대법원 1969. 2. 4. 선고 69다234 판결은 불법점유를 이유로 한 명도청구에서는 오직 현실로 불법점유를 하고 있는 자만을 상대로 하여야 한다고 한다. 다만 대법원 1983. 5. 10. 선고 81다187 판결은 명도하기로 약정을 한 경우에는 간접점유자에 대해서도 명도를 청구할 수 있다고 한다(판결요지 : 불법점유를 이유로 한 건물인도청구를 하려면 현실적으로 불법점유하고 있는 사람을 상대로 하여야 할 것이나 그렇지 않는 경우에는 간접점유자를 상대로 인도를 청구할 수 있다.). 불법점유를 이유로 하여 그 명도 또는 인도를 청구하려면 현실적으로 그 목적물을 점유하고 있는 자를 상대로 하여야 하고 불법점유자라 하여도 그 물건을 다른 사람에게 인도하여 현실적으로 점유를 하고 있지 않은 이상, 그 자를 상대로 한 인도 또는 명도청구는 부당하다(대법원 1999. 7. 9. 선고 98다9045 판결). 점유보조자(임차인)를 상대로 하여서는 아니 된다(기각사유이다).
3. 철거
현재 상태를 변경시켜야 할 필요성이 있는 경우, 예컨대 지상건물을 철거해야만 한다든지, 아니면 지상수목을 수거해야 할 경우에는 인도청구소송의 승소 판결만으로는 소기의 목적을 달성할 수 없게 되어 소기의 목적을 달성하기 위하여는 인도청구 승소 판결문 외에 반드시 강제 집행을 위한 별도의 철거 판결이나 수거 판결을 받아야 한다. 즉 토지의 인도를 명한 판결의 효력은 그 지상에 건립된 건물이나 식재된 수목의 인도에까지 미치는 것이 아니고 또한 위와 같은 건물이나 수목을 그대로 둔 채 토지에 대한 점유만을 풀어 채권자에게 인도할 수도 없는 것이니, 집행관으로서는 지상에 건물이 건축되어 있거나 수목이 식재되어 있는 토지에 대하여는 그 지상물의 인도, 철거 등을 명하는 판결이 따로 없는 이상 토지를 인도하라는 판결만으로는 그 인도집행을 실시할 수 없다(대법원 1986. 11. 18.자 86마902 결정).
토지 위에 있는 정착물의 구분에 따라, 건물에 대하여는 "철거(撤去)", 수목·입목 등에 대하여는 "수거(收去)", 분묘에 대하여는 "굴이(掘移)", 정착되어 있지 않은 물건의 철거를 요하는 때에는 "취거(取去)"라는 용어를 사용하는 것이 관례이다(사법연수원, 민사실무2, 2017년, 86).
4. 퇴거
퇴거란 건물점유자의 점유를 풀어 그 건물로부터 점유자를 쫓아내고 아울러 그 건물 내에 있는 점유자의 살림을 반출하는 것을 의미한다. 인도와 비슷하나, 퇴거는 점유의 해제만으로 집행이 종료되고 점유의 이전으로까지 나아가지는 아니한다는 점에서 구별된다. 퇴거를 명하는 전형적인 경우는 소유자를 상대로 철거를 구함에 있어 소유자가 아닌 세입자 등 제3자가 점유하고 있는 경우 그 점유자를 상대로 퇴거를 구하는 것이다.
즉, 건물의 소유자가 그 건물의 소유를 통하여 타인 소유의 토지를 점유하고 있다고 하더라도 그 토지 소유자로서는 그 건물의 철거와 그 대지 부분의 인도를 청구할 수 있을 뿐, 자기 소유의 건물을 점유하고 있는 자에 대하여 그 건물에서 퇴거할 것을 청구할 수는 없다(대법원 1999. 7. 9. 선고 98다57457 판결). 판례는 건물철거 의무에는 퇴거 의무도 포함된 것으로 보므로 철거를 구하면서 그 의무자에게 별도로 퇴거를 구할 필요는 없다는 것이다(사법원수원, 민사실무1, 2017년, 65).
건물이 그 존립을 위한 토지사용권을 갖추지 못하여 토지의 소유자가 건물의 소유자에 대하여 당해 건물의 철거 및 그 대지의 인도를 청구할 수 있는 경우에라도 건물소유자가 아닌 사람이 건물을 점유하고 있다면 토지소유자는 그 건물 점유를 제거하지 아니하는 한 위의 건물 철거 등을 실행할 수 없다. 따라서 그때 토지소유권은 위와 같은 점유에 의하여 그 원만한 실현을 방해당하고 있다고 할 것이므로, 토지소유자는 자신의 소유권에 기한 방해배제로서 건물점유자에 대하여 건물로부터의 퇴출을 청구할 수 있다. 그리고 이는 건물점유자가 건물소유자로부터의 임차인으로서 그 건물임차권이 이른바 대항력을 가진다고 해서 달라지지 아니한다. 건물임차권의 대항력은 기본적으로 건물에 관한 것이고 토지를 목적으로 하는 것이 아니므로 이로써 토지소유권을 제한할 수 없고, 토지에 있는 건물에 대하여 대항력 있는 임차권이 존재한다고 하여도 이를 토지소유자에 대하여 대항할 수 있는 토지사용권이라고 할 수는 없다. 바꾸어 말하면, 건물에 관한 임차권이 대항력을 갖춘 후에 그 대지의 소유권을 취득한 사람은 민법 제622조 제1항이나 주택임대차보호법 제3조 제1항 등에서 그 임차권의 대항을 받는 것으로 정하여진 ‘제3자’에 해당한다고 할 수 없다(대법원 2010. 8. 19. 선고 2010다43801 판결).
5. 결론
법정지상권이 없는 대지를 낙찰 받은 경우 그 지상에 건물이 존재한다면 낙찰자는 건물소유자를 상대로 철거 및 대지인도, 부당이득금반환청구소송을, 세입자에 대해서는 퇴거 소송을 하는 것이다.
[진짜경매 명도소송·법정지상권·유치권] 책 참고, [법무법인 강산]
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